Transformando prédios em fundos imobiliários

Reinaldo Lacerda, presidente do comitê de produtos imobiliários da Anbima. Foto: Anbima

Detentores de apenas 1,6% dos recursos da chamada “indústria de fundos”, com um patrimônio líquido da ordem de R$ 70,785 bilhões em julho último, os fundos de investimento imobiliário (FII

s) estão diante de um novo filão de negócios que promete proporcionar expressivos ganhos de musculatura. A oportunidade em questão é a montagem de carteiras lastreadas em imóveis pertencentes a diversas esferas ligadas ao poder público, que começam a encomendar, em escala crescente, estudos e projetos a respeito para as instituições financeiras. Além do FII do Estado de São Paulo, que se encontra em fase final de estruturação pela Socopa, pelo menos quatro outras iniciativas se encontram em desenvolvimento, tendo como protagonistas a Prefeitura de São Paulo, o Estado do Piauí, a Agência de Desenvolvimento do Distrito Federal (Terracap), e a Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ).

“O setor público começa a seguir, com algumas décadas de atraso, o exemplo dos bancos, que tiveram de se desfazer de fortes posições em imóveis para cumprir os parâmetros de liquidez estabelecidos pelo Acordo de Basileia”, comenta Reinaldo Lacerda, presidente do comitê de produtos imobiliários da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). “Fundos são uma ótima opção para os estados, municípios e a União, pois lhes permitem fazer frente à escassez de recursos com a monetização de seus expressivos patrimônios imobiliários”, diz o executivo.

O Estado de São Paulo saiu na frente na corrida ao eleger, em janeiro, a Socopa como responsável pela gestão de seu FII por um prazo inicial de cinco anos, passível de renovação. Passados oito meses, a corretora executa, em sintonia com a Companhia Paulista de Participações (CPP), os últimos ajustes no regulamento do fundo, que, logo a seguir, será encaminhado para a apreciação final da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). “Assim que a CVM aprovar o documento, daremos início à montagem gradual da carteira do fundo”, explica Marcelo Varejão, diretor de investimentos da Socopa.

Antigo prédio sede do Banco de São Paulo

No total, a corretora dispõe de 264 imóveis para a operação, incluindo galpões, residências, escritórios, garagens, ginásios e terrenos na capital e no interior. Os principais atrativos da lista são vários lotes na valorizada região da avenida Roberto Marinho, na zona sul da capital, e a sede do extinto Banco de São Paulo – um edifício em estilo art déco hoje ocupado pela Secretaria Estadual de Esporte, Lazer e Juventude –, na zona central da cidade. Para precificar corretamente essa carteira, com valor estimado em cerca de R$ 1 bilhão pelo governo paulista, a Socopa recorrerá aos serviços de avaliadores profissionais. “Com base nesses pareceres técnicos, vamos definir a vocação dos imóveis e tocar os projetos em frente”, diz Varejão. “Os ativos com melhor avaliação e que não apresentarem pendências, como a necessidade de regularização de matrículas, terão prioridade de entrada na carteira do fundo.”

Hoje restrito ao governo do Estado e à CPP, o FII poderá abrir as portas a novos parceiros. Fundos de pensão, regimes próprios de previdência social (RPPSs) e esferas da administração pública em geral, inclusive de outras unidades da Federação, terão direito a participar do projeto com o aporte de ativos imobiliários. A adesão demandará emissões de novas cotas, as quais, prevê a proposta de regulamento, não poderão ser subscritas pelos cotistas de plantão. “O interesse é grande. Já recebemos sondagens e consultas de diversos entes públicos”, conta Varejão. “O governo de São Paulo deu a partida em um movimento que começa a replicar por todo o território nacional.”

O exemplo já é seguido pela Prefeitura de São Paulo, que, assim como o Executivo estadual, é controlada pelo PSDB. O primeiro passo foi a apresentação à Câmara Municipal paulistana do Projeto de Lei 404, em junho do ano passado. “O PL 404, que se encontra em tramitação, autoriza o Executivo a alienar imóveis públicos de até dez mil metros quadrados e, ainda, a utilizá-los para a constituição de fundos imobiliários”, explica o secretário Municipal de Desestatização Wilson Martins Poit.

A iniciativa ganhou impulso no último mês, com a realização do pregão para a escolha da empresa encarregada de orientar o poder público local a definir a melhor destinação e o modelo jurídico que permita maximizar o retorno de uma carteira de cerca de 300 imóveis hoje subutilizados. A disputa teve como vencedora a Elemental Desenvolvimento Imobiliário e Concessões, de Brasília, que ostenta no currículo, entre outros trabalhos, a estruturação e o gerenciamento do contrato de parceria público-privada (PPP) para a construção e a operação do Parque Olímpico da Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro. “O seu papel será avaliar a documentação de cada imóvel e sugerir a melhor forma de liquidez. O leque de opções inclui o aporte em um fundo imobiliário, a alienação por meio de leilão ou o uso desses ativos como garantia em PPPs”, diz Poit.

Dez PPPs  – O Estado do Piauí, da mesma forma, vem recorrendo a projetos em conjunto com a iniciativa privada para alavancar a rentabilidade do seu patrimônio imobiliário. Desde 2015, o Executivo estadual já firmou cerca de dez parcerias público-privadas (PPPs) na área, envolvendo, entre outras instalações, o Parque de Exposições e o Centro de Convenções de Teresina, o Piauí Center Moda, o Ginásio Polesportivo Verdão e a Nova Ceasa, na zona sul da capital, eleita pela Comissão Econômica das Nações Unidas para a Europa (Unece), neste ano, uma das 15 melhores propostas de PPP do planeta.

A experiência com parcerias serviu de estímulo para planos mais ousados. Dessa forma, a criação de fundos de investimento ganhou espaço na pauta da Superintendência de Parcerias e Concessões do governo estadual. O órgão catalogou 30 imóveis para a realização de permutas com o setor privado e outros 140 que serão destinados a um FII. As próximas etapas preveem a contratação de um agente administrador do fundo, em outubro, e a avaliação de cada um dos itens que comporão a carteira. “A ideia é apresentar o fundo ao mercado no primeiro bimestre de 2019. O público-alvo é formado por construtoras e incorporadoras”, diz a superintendente Viviane Moura, que prepara, ainda, o lançamento, em breve, de um fundo voltado ao segmento de infraestrutura.

O FII e as parcerias com o setor privado na seara imobiliária têm como objetivo principal reduzir o déficit previdenciário do Estado, que somou R$ 1 bilhão no último ano. A receita estimada total de ambas as iniciativas, tão logo atinjam suas velocidades de cruzeiro, é inferior em R$ 700 milhões ao déficit, mas já há opções em estudo para controlar a sangria. “Estamos avaliando a inclusão de outros imóveis públicos nos dois projetos”, informa Viviane, que cita, a respeito, as oportunidades criadas pelos Centros Integrados de Atendimento ao Cidadão, os CIACs, versões ampliadas dos Poupatempos paulistas. “O CIAC de São João do Piauí, por exemplo, vai reunir sob um mesmo teto oito secretarias estaduais. Ou seja, a médio prazo, teremos um crescimento da carteira de imóveis ociosos, que poderão servir de lastro para parcerias e o fundo de investimento.”

Distrito Federal  – Também para o início do próximo ano, está previsto o lançamento do FII com o qual a Agência de Desenvolvimento do Distrito Federal, a Terracap, pretende financiar parte do processo de decolagem do Parque Tecnológico de Brasília, o BioTIC. Orçado em R$ 3,2 bilhões, o empreendimento ganhou novas perspectivas a partir da sanção, em 11 de janeiro de 2016, da Lei 13.243, que abriu espaço para o financiamento de projetos nas áreas de ciência, tecnologia e inovação por meio de fundos de investimento e de participações. “A nova legislação se encaixou à perfeição em nossos planos, pois não queríamos o BioTIC ‘pendurado’ em orçamentos públicos”, conta João Francisco Alves Veloso, gerente de formatação de negócios da Terracap. “A possibilidade de recorrer a fundos amplia o potencial de captação de recursos e proporciona, além de mais transparência, blindagem contra ingerências políticas, já que a Comissão de Valores Mobiliários, a CVM, e o Banco Central se tornam agentes fiscalizadores do processo.”

Parque Tecnológico- Empresa Biotec Foto: Kléber Lima

Idealizado na década de 1990, o Parque Tecnológico da capital federal começou a sair do papel, efetivamente, no fim de junho último, com a inauguração do seu edifício de governança, comandado pela Fundação de Apoio à Pesquisa do Distrito-Federal (FAP-DF). O grande desafio a ser enfrentado pela Terracap, no entanto, será a construção e viabilização operacional do Lote 1 do BioTIC, o coração do complexo, onde se instalarão laboratórios e institutos de pesquisa, universidades e empresas âncoras ligadas, sobretudo, à bioindústria e a tecnologia da informação e da comunicação, que deram origem ao acrônimo do centro de investigação científica. A execução da tarefa prevê a constituição de um FII cujo principal ativo será o terreno de 958 mil metros quadrados destinados ao Lote 1, o correspondente a 93,08% da área total do BioTIC, que será administrado por uma sociedade de propósito específico (SPF) a ser criada pelo fundo.

“A intenção é que o Lote 1 já apresente boa taxa de ocupação passados oito anos do seu lançamento”, observa Veloso, que buscou inspiração no exterior para a formulação da proposta. “Algumas de nossas principais referências são o Research Triangle Park, dos Estados Unidos, o 22@Barcelona , da Espanha, e o britânico Oxford Science Park. São três polos de pesquisa bem-sucedidos que recorrem, em maior ou menor grau, aos Real Estate Investment Trusts, os REITs, como os FIIs são conhecidos no exterior.”

A Terracap já conta, entre seus parceiros no BioTIC, com o Banco do Brasil (BB) e o Banco de Brasília (BRB), que adquiriram os lotes 3 e 5 do complexo para a instalação de centros de processamento de dados, dos quais o do BB já se encontra em operação. Outros nomes do setor financeiro também estão no radar da agência de desenvolvimento, que realizou, em julho, um chamamento público para a o cadastramento de instituições especializadas em captação de recursos por meio de FIIs, fundos de investimento em participações (FIPs) e em direitos creditórios (FIDCs), certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e outras operações estruturadas.

“A próxima etapa, que terá início nos próximos meses, inclui uma série de apresentações pelo país, concentrando os esforços em construtoras e incorporadoras. A ideia é oferecer a esse público opções de imóveis built to suit, com perspectivas de locação de longo prazo”, informa Veloso, que já faz planos para o lançamento de outros FIIs. “A programação inclui, a médio prazo, a utilização de fundos imobiliários para erguer um shopping center no setor noroeste de Brasília e um bairro residencial.”

Ciência e pesquisa  – Voltada, tal e qual o BioTIC, ao universo da ciência e pesquisa, a Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ) é a mais nova integrante do clube de organismos públicos a demonstrar interesse por FIIs. Oito consórcios participaram, na segunda quinzena do último mês, de pregão eletrônico realizado pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) para a escolha do responsável pela formulação de propostas de constituição de fundo de investimento imobiliário e de outorga de concessão de uso de imóveis da UFRJ, que terá de oferecer contrapartidas para as infraestruturas acadêmica e de assistência aos alunos. Constam do pacote dez terrenos e edifícios, com área total de 3993,8 mil metros quadrados, espalhados pelo campus da Cidade Universitária, na Ilha do Fundão, a zona sul e o centro da antiga capital federal. O grande destaque fica por conta do espaço ocupado, de 1967 a 2008, pela célebre casa de shows Canecão, no bairro de Botafogo, que soma 55 mil metros quadrados.

“As universidades públicas, de um modo geral, têm grande potencial no segmento de fundos imobiliários. Várias contam, por exemplo, com áreas rurais que podem vir a abrigar centros de distribuição de primeira linha”, comenta Lacerda, da Anbima, que considera um indiscutível avanço a abertura do setor estatal para os FIIs. “O poder público é obrigado a realizar licitações até mesmo para cuidar da manutenção de seus imóveis. A opção pelos fundos, além de propiciar receitas, facilita enormemente a gestão desses ativos e a tomada de decisões adequadas e no tempo correto.”

Fonte: Investidor Institucional

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