Você decidiu vender sua casa locada para investir num Fundo de Investimentos Imobiliário (FII), mas quais os critérios devem ser considerados para analisar um fundo imobiliário?
Essa é uma pergunta interessante, pois antes de investir em qualquer ativo, é sempre importante fazer uma boa avaliação para reconhecer os pontos positivos e também saber identificar eventuais riscos. O investidor bem informado e que entende onde está investindo, é um investidor que tem muito mais chances de obter sucesso no longo prazo, além de naturalmente ter muito mais segurança e tranquilidade em relação aos ativos que compõem a sua carteira. Como os fundos imobiliários possuem classes e perfis diferentes de ativos, cada classe têm suas próprias particularidades e pontos que devem ser analisados com mais cuidado, de forma específica.
Por exemplo, quando olhamos para os fundos de CRIs, que são os fundos que investem em certificáveis de recebíveis imobiliários, é importante avaliar o lastro desses ativos, a relação do valor das garantias, valor da dívida, a qualidade e solidez financeira dos devedores, além de analisar a própria estrutura, dados de inadimplência, entre outros fatores.
Geralmente estes dados podem ser encontrados nos relatórios mensais disponibilizados pelos gestores destes fundos, que por sua vez podem ser acessados através do site da Bovespa ou no website do próprio gestor.
Já se olharmos para os fundos imobiliários de lajes corporativas, neste caso a análise ideal seria feita através de outros componentes, mais focados em questões específicas do imóvel e seu histórico.
Para estes fundos de lajes corporativas, é essencial avaliar fatores como:
- localização do imóvel, para avaliar a qualidade da região que ele está inserido;
- diferenciais competitivos do imóvel e facilidade de recolocação;
- histórico de vacância (período sem locação), sendo que quanto menos vacância o imóvel apresentou ao longo de sua história, melhor;
- dados a respeito de inadimplência;
- condições do imóvel, sendo que quanto pior o estado do imóvel, mais deve demandar manutenção e evidentemente, menores tendem a ser as vantagens frente a outros ativos, e
- preço, onde o investidor deve avaliar os preços do aluguel por m² praticados na região e também do próprio imóvel.
Já se estamos falando de fundos de shopping, alguns pontos essenciais que devem ser analisados são: vendas por m², aluguel por m², histórico operacional e de desempenho de vendas, vacância, inadimplência, localização, região, rendimento sobre capital investido dos ativos (especialmente nos fundos mais novos), consolidação do empreendimento, entre outros fatores.
Existem outros fatores também importantes que podem fazer parte da análise, como o histórico do gestor e seu desempenho, a liquidez do fundo, os seus dividendos, a consistência de pagamentos de dividendos, perfil de gestão do fundo (ativa ou passiva), dentre outros pontos.
Nesse sentido, é preciso estar-se alinhado com um consultor de investimentos para conseguir fazer as melhores seleções daquele portfólio que mais se adequar aos seus objetivos e que o deixe mais confortável.
Adriano Tizzo.
Consultor de Investimentos pela CVM.
