Se o objetivo é rendimentos estáveis e sem sustos, devem ser evitados fundos de imóveis com poucos inquilinos
Sou um investidor conservador, estava começando a analisar aplicar em investimentos que não conheço muito. Como sou aposentado e preciso de renda mensal tinham me indicado analisar fundos imobiliários. Gostaria de entender como funciona esse tipo de aplicação.
Denis G. Coelho, CFP, responde:
Olá, caro investidor. Deixe-me começar dando os parabéns pelo seu interesse em expandir suas opções de investimento e querer conhecer mais sobre os fundos de investimento imobiliários (FIIs).
Em relação aos rendimentos, trata-se de dividendos pagos geralmente a cada mês e que atualmente são isentos de IR sobre ganho de capital para pessoas físicas. Muitos FIIs têm bons históricos de pagamento e geram boa expectativa de pagamentos futuros — expectativa, não garantia. Estas características fazem com que os fundos imobiliários possam servir de alternativa, por exemplo, à renda de aluguel de um imóvel, sem os tradicionais custos.
Mas se o seu objetivo é obter rendimentos estáveis e sem sustos, devem ser evitados fundos de imóveis com poucos inquilinos ou alugados para um inquilino apenas.
Quanto à venda das cotas, sim, pode haver oscilação no valor e eventualmente você pode sair com um capital menor do que entrou. Mas permita-me expandir um pouco o tema.
Uma das principais situações em que se indica a alocação em FIIs é aquela em que o investidor deseja ou precisa obter rendimentos de forma periódica (como no seu caso). O mesmo ocorreria se você mantivesse um imóvel alugado. Logo, não deveria ser utilizado como reserva de emergência para prazos curtos, e sim tendo em vista mantê-lo em carteira por prazos médios, acima de dois anos.
Para prazos maiores, as oscilações tendem a não ser um problema tão grande. Assim como as ações, no longo prazo o principal fator que determina o preço da cota é a capacidade do fundo em pagar dividendos. Além disso, é possível saber se a cota está sendo negociada com ágio ou deságio sobre o valor patrimonial do fundo, ou seja, o valor dos imóveis e papéis que fazem parte da carteira.
Existem diferentes tipos de FIIs. Há aqueles que são proprietários de imóveis (popularmente conhecidos como “fundos de tijolo”), como edifícios comerciais, lajes, shoppings etc. Podem ser monoativo (um imóvel apenas, risco concentrado) ou de vários ativos (risco disperso). Há também os “fundos de papéis” nos quais os gestores mantêm em carteira ativos como CRIs e LCIs (papéis de dívidas imobiliárias). Uma terceira categoria, a de fundos de fundos, negociam cotas de outros fundos imobiliários de forma a otimizar os resultados e gerar dividendos.
Para auxiliar ao investidor quanto às opções bancos e corretoras costumam oferecer de forma gratuita relatórios sobre o mercado de fundos imobiliários. Há também relatórios pagos feitos por casas de pesquisa (“research”).
Como o valor das cotas dos FII é relativamente baixo e há várias entidades que oferecem isenção de corretagem para a negociação de cotas de fundos imobiliários, é fácil diversificar a carteira com algumas boas opções, evitando altos custos e reduzindo a chance de sustos.
Lembre-se também que, embora os dividendos sejam isentos de IR, há incidência da alíquota de 20% sobre os ganhos de capital no valor da cota (valor aplicado), sem possibilidades de isenções neste caso. Para facilitar os cálculos, caso seu banco ou corretora não oferecerem o serviço, há opções pela internet (calculadoras on-line) que fazem todo o trabalho de apuração de resultados, bastando apenas que você envie as notas de corretagem.
Podem, inclusive, gerar a Darf para quitação de impostos caso haja ganho de capital.
Um profissional especializado poderá auxiliá-lo a encontrar os papéis mais indicados para a sua carteira.
Denis G. Coelho é planejador financeiro pessoal, possui a Certificação CFP (Certified Financial Planner) concedida pela Planejar – Associação Brasileira dos Planejadores Financeiros
Fonte: Valor Investe