Destaque
- O Fundo adquiriu um galpão localizado em Guarulhos, São Paulo, com ABL de 22.825 m² e valor de aquisição total de R$ 36,3 milhões.
- No mês de maio, foi formalizada a renovação do contrato de locação com a Cromus Embalagens, locatária do Galpão “C” do One Park. O contrato foi renovado até maio de 2025, por um valor de locação nominal 10,0% acima do atualmente praticado.
- Ainda em maio, foi concluída a obra de construção do muro do Multimodal Duque de Caxias, realizada com recursos do próprio condomínio. O investimento visa trazer mais segurança e conforto para os locatários.
- Em julho de 2020, foi aprovada por assembleia geral extraordinária a aplicação do Caixa em LCIs (letra de crédito imobiliário) e FIIs (fundo de investimentos imobiliários).
Balanço
A dívida atual é de R$ 36 milhões (PL = Ativo – Passivo), vamos analisar do que se trata.
Ativos e Passivos
O Fundo tem R$ 127 milhões em fundos de renda fixa e uma dívida de R$ 33 milhões. Essa sobra de quase R$ 100 milhões aumentarão o retorno do fundo quando saírem da renda fixa e for utilizado para a aquisição de um imóvel.
Imóveis
O patrimônio do Fundo é composto por 4 ativos, totalizando 200.796 m², sendo 48% no Rio de Janeiro e 52%, em São Paulo.
A taxa de vacância no Rio de Janeiro é algo preocupante. Segundo a Buildings a vacância no mercado carioca está em 22,65%. Por outro lado, em um Raio de 30km de São Paulo, esta taxa se encontra em 13,9%, abrangendo a localização do galpão de Guarulhos.
A gestão da Rio Bravo junto a cogestão da Tellus, vem com uma proposta de aquisição de novos imóveis, o que tornará o Fundo mais diversificado e, por consequência, mais seguro.
Riscos
BRF e Braskem representam mais da metade da receita do fundo. Mesmo sabendo da qualidade de ambas empresas, devemos estar ciente do risco de concentrar a maior parte da receita em apenas dois inquilinos.
A BRF tem um contrato atípico até 2028. O contrato atípico traz segurança para o proprietário, porque, em uma possível devolução, o contratante precisará arcar com os alugueis até o vencimento. Além disso, é improvável a saída da BRF, pois ela investiu na refrigeração do Multimodal Duque de Caxias e ainda teria de desfazer o investimento em caso de desocupação do imóvel para devolver como contratado.
Histórico de rentabilidade
O fundo distribuiu para seus cotistas nos últimos 12 meses R$ 6,33 (seis reais e trinta e três centavos) por cota. Em relação ao preço de cota atual, o fundo rendeu 6,3% ao ano.
A taxa de juros se encontra no menor patamar da história. O FII SDI Rio Bravo Renda Logística, vem trazendo um resultado adequado para quem busca um rendimento maior na renda variável.
Conclusão
O FII SDI Rio Bravo Renda Logística, após a troca da gestão, vem desenvolvendo um bom trabalho. Trará diversificação e segurança para o cotista com a aquisição de novos imóveis. Por outro lado, o fundo é pequeno em relação aos seus principais pares do segmento, o que de certa forma, torna o fundo pouco atrativo para a maioria dos investidores.
O setor logístico vem crescendo no Brasil. O PATL11 (Pátria logístico), através do seu prospecto, informou que acredita no potencial de crescimento do mercado brasileiro de e-commerce. Segundo o próprio gestor da pátria logística, o e-commerce no Brasil representava uma parcela três vezes menor do que a média global no total de vendas do varejo em 2019 e, ao longo do mês de abril de 2020, em meio ao isolamento social decorrente do covid-19, foi observado um aumento de 47% do e-commerce no Brasil.
Para o investidor de médio e longo prazo, o setor logístico apresenta ótimas oportunidades de investimento. Em meio à pandemia o setor se demonstrou resiliente e crescente, devido à grande demanda do e-commerce.
Fonte: Rio Bravo.
