Que tipo de FII para crises

Em live promovida pela XP, o fundador da Verde explicou por que está investindo em ações no Brasil e nos Estados Unidos

SÃO PAULO – A injeção sem precedentes de liquidez nas economias para suavizar o impacto da pandemia do coronavírus pode, no longo prazo, levar a uma perda no valor do dinheiro.

Para Luis Stuhlberger, gestor do Verde, um dos fundos multimercado mais longevos e rentáveis do país, é possível que, no futuro, o mundo viva um “grande plano Collor”.

De toda forma, para se proteger desse risco, o gestor acredita que a melhor estratégia seja construir um portfólio com ações de empresas de alta qualidade, com capacidade para atravessar crises e eventos disruptivos com maior resiliência que a média do mercado.

E atualmente, em meio à crise provocada pelo coronavírus, a Bolsa americana é uma boa alternativa.

O governo dos Estados Unidos irá injetar cerca de US$ 1,4 trilhão na economia no enfrentamento à pandemia, seja na compra de títulos corporativos pelo Federal Reserve (banco central do país) ou via auxilio direto para os desempregados.

“A escala dos estímulos é absolutamente sem precedentes”, afirmou o gestor numa live promovida pela XP Investimentos no sábado, 18/04/2020. (Assista aqui).

O estímulo cavalar foi citado pelo gestor ao justificar seu otimismo com o desempenho do S&P 500. “A recuperação da economia americana nos períodos pós-crise em geral tem sempre sido melhor do que se imagina”, disse o gestor.

O próprio Stuhlberger reconheceu que, após ter se recuperado nas últimas semanas, o S&P 500 no nível atual, com uma queda acumulada no ano de aproximadamente 11%, pode já não parecer tão barato, especialmente em meio às incertezas que cercam a pandemia e as medidas de combate a ela.

“A questão é que, quando tivemos uma visibilidade melhor do cenário, os preços não serão esses.”

Durante sua apresentação, o gestor apresentou uma série de dados indicando que as empresas americanas foram as que registraram os maiores níveis de retomada após a crise de 2008 em comparação com companhias de outros países.

Para ele, não deve ser diferente dessa vez. “Uma transformação digital está sendo tremendamente acelerada por conta da crise, e isso passa pelas grandes empresas de tecnologia americanas”, afirmou.

Em relação ao dólar, o fundador da Verde afirmou que os modelos indicam que o patamar justo do câmbio seria algo ao redor de R$ 4,65.

A forte e veloz queda da Selic é o que, na avaliação de Stuhlberger, tem provocado o desequilíbrio atual.

Ações no Brasil

Segundo Luiz Parreiras, gestor dos fundos multimercado da Verde que também participou da live, a correção sofrida pelo mercado acionário brasileiro permitiu que a gestora comprasse a preços muito atraentes ações de empresas “de altíssima qualidade, que já passaram por inúmeras crises e vão passar por várias pela frente”.

Parreiras citou a Localiza como uma empresa que vinha sendo acompanhada há algum tempo pela casa, e que até então não estava no portfólio por estar cara, mas que agora passou a estar.

Também fazem parte da carteira de ações da asset companhias como Mercado Livre, Magazine Luiza, BR Distribuidora e Equatorial. Empresas do ramo de saúde como Intermédica, Hapvida e Sul América também constam na carteira do fundo.

“Diria que continuo otimista, porque, se não estivesse, teria menos posições na Bolsa local do que tenho”, disse Stuhlberger.

Parreiras afirmou ainda que a carteira de ações da Verde está menos defensiva do que já esteve até pouco tempo atrás. “As empresas podem perder lucro em seis meses ou um ano, mas o valor delas está no longo prazo.”

O problema fiscal do país, e como o governo e o Congresso vão lidar com ele passada a crise, além da falta de convergência entre os Poderes, foram citados por Stuhlberger durante sua fala sobre a Bolsa brasileira, sinalizando os principais riscos em seu radar para o mercado local.

Minha visão atual com relação aos Fundos imobiliários é que precisamos ser conservadores ao extremo. Não sabemos a extensão dos danos do COVID-19 às nossas vidas e ao modo de viver no futuro, logo precisamos nos proteger.Algumas pessoas não entendem o motivo que eu estou tão focado em contratos longos e principalmente contratos atípicos de Fiis. Então vamos a uma breve explicação:

O que são os contratos típicos?

contrato típico comercial normalmente é um acordo entre proprietário do imóvel e o locatário com duração de 5 anos e que é reajustado anualmente por um índice de preços. Em locações residenciais vemos o IGP-M como principal índice de correção, e em Fundos imobiliários, hoje em dia, vemos uma divisão equitativa entre correção pelo IPCA ou pelo IGP-M.

Estes contratos possuem duas características importantes que eu enxergo como risco no cenário atual.

A primeira delas é que o locatário pode romper o contrato pagando 3 meses de aluguel de multa. Ou seja, imagina hoje um proprietário ficar com uma loja, uma laje, um galpão ou uma agência bancária vazia, mesmo recebendo a multa de 3 meses de aluguel tendo que arcar com os custos de condomínio, IPTU e seguro?

A segunda característica é que após 3 anos de contrato, as partes podem pedir a revisional do contrato de aluguel. Após a pandemia, a tendência é que os valores dos aluguéis caiam, pelo menos em um primeiro momento. Eu prevejo uma grande quantidade de ações revisionais por parte de inquilinos, ou mesmo descontos e renegociações amigáveis de redução de aluguéis tal como ocorria em 2015 e 2016.

Como vemos acima, mesmo bons Fundos diversificados e que tenham bons inquilinos podem não estar completamente protegidos e podem passar a ter uma redução dos aluguéis, dos rendimentos ou uma explosão da vacância no curto prazo.

Lembro até hoje, dos rendimentos de R$ 24,00 por cota do Fundo ALMI11 que representavam 1,3% ao mês de rendimentos em 2016, graças ao contrato que a Petrobrás tinha de locação no único imóvel do Fundo, o Torre Almirante Hines no Rio de Janeiro. Um dia a Petrobrás entregou o imóvel e o rendimento está zerado desde Fevereiro de 2017, quando o fundo pagou R$ 85,72 por cota (os 3 meses da multa não adiantaram quase nada).

O FAMB11B, que fica a apenas duas quadras de distância tem potencial de ser o próximo a seguir esse caminho, se com essa crise atual a Caixa preferir entregar o imóvel na Rio Branco, na minha opinião.

Mas, como podemos nos proteger dessas variações e dessas quedas de aluguéis, principalmente se o lock-down permanecer por alguns meses?

Investindo em Fundos com contratos longos e atípicos é a melhor opção

Um contrato atípico é formado normalmente quando o antigo proprietário, vende seu próprio imóvel para o Fundo que irá alugar de volta para ele. Dessa forma, a empresa consegue captar recursos para a sua produção ou para reduzir endividamento, e em troca precisa manter o contrato por um período longo o suficiente para que os cotistas do Fundo possam recuperar seu dinheiro investido. As regras das revisionais não se aplicam nesse caso, e a multa por distrato antecipado costuma ser o pagamento de todos os aluguéis até o final da locação.

O formato acima é chamado de Sales & LeaseBack. Mas existem outros Formatos como Built-to-suit, onde o Fundo constrói o imóvel e aluga de acordo com as especificações que o inquilino precisa.

O que fica claro para mim é que fundos com contratos curtos devem sofrer ou com vacância acelerada, ou com redução no valor dos aluguéis (acordo ou revisional). Então, aproveitei para usar a ferramenta do Radar do Clube FII, para ver quais os Fundos possuem a maior parte dos seus contratos com vencimentos acima de 36 meses.

Em um contrato típico normal de 5 anos, se o imóvel ainda tiver mais de 36 meses para o vencimento, significa que ainda falta no mínimo 1 ano para o pedido de revisional. Um tempo que pode ser suficiente para o mundo sair dessa crise atual, ou ao menos para que tenhamos mais respostas sobre o tamanho da crise.

Utilizei apenas Fiis de Lajes Corporativas, Logísticos, Agências Bancárias, Educacionais e Hospitais. E outra premissa é que os Fiis precisem ter ao menos participação de 0,10% no IFIX. Fiis muito pequenos tendem a ser mono-inquilinos ou mono-ativos e aí existe um risco binário maior.

Veja abaixo, os Fundos que possuem a maior parte dos seus contratos com vencimento acima de 36 meses. Tenha um foco maior naqueles que possuem vacância 0% nesse momento e evite comprar vacância, porque nesse momento vai ser mais difícil alugar.

fonte: Clube FII

onfesso que não conheço em detalhes todos os Fundos acima, mas eu toparia estudar todos que possuem 100% dos contratos com vencimentos longos e vacância física de 0%. A média destes Fiis com essas características é de P/VP = 1,03

Na outra ponta, temos os Fundos que possuem menos de 50% de contratos com vencimentos acima de 36 meses e que tem participação de ao menos 0,1% do IFIX

Nesta outra ponta vemos muitos Fiis com contratos curtos e com alguma vacância física. Estes Fundos com vacância e contratos curtos, em uma primeira análise são considerados mais perigosos na minha visão se a crise perdurar por mais tempo.

O próprio mercado já precifica isso, tanto que a média do P/VP desses Fundos é de 0,87x. Estes fundos estão 16% mais baratos que os outros por todos esses riscos que citamos neste texto.

E você, que tipo de investidor você é? O mais agressivo que quer tentar pegar uma alta maior de algum fundo com a possibilidade que a crise não seja tão longa quanto começa a ser previsto ou o investidor mais conservador que tenta proteger os rendimentos mais previsíveis?

Eu definitivamente, nesse momento, sou o segundo.

*O artigo não constitui recomendação de compra ou venda de nenhum ativo. 

Fonte: por Daniel Issac, Clube FII